Kaution weg? Warum viele Mieter:innen ihr Geld nie wiedersehen
Der Umzug ist geschafft, die Wohnung übergeben, die Schlüssel abgegeben, eigentlich sollte jetzt nur noch eines folgen: die Rückzahlung der Kaution. Doch genau hier beginnt für viele ein unerwartetes Problem. Immer öfter berichten ehemalige Mieter:innen davon, dass Vermieter:innen das Geld zurückhalten. Die Begründungen klingen oft plausibel, doch sind sie das wirklich?
Was zunächst wie ein Einzelfall wirkt, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als weitverbreitetes Phänomen. Hinter verschlossenen Türen wird gerechnet, geprüft und diskutiert. Kleine Kratzer, verblasste Wände oder vermeintliche Schäden werden plötzlich zum Streitpunkt. Und nicht selten steht am Ende die Frage im Raum: Darf die Kaution überhaupt einbehalten werden? Mehr dazu lesen Sie hier auf Finanz & Recht | Österreich.
Normale Abnutzung oder teurer Schaden?
Eine Wohnung wird genutzt, genau dafür wird schließlich Miete bezahlt. Dass dabei Gebrauchsspuren entstehen, ist unvermeidbar. Dennoch werden genau diese Spuren häufig zum Anlass genommen, um Teile der Kaution einzubehalten.
Gerichte haben dazu bereits mehrfach Stellung bezogen. So gilt es mittlerweile als anerkannt, dass viele Veränderungen schlicht zur normalen Abnutzung gehören. Verblasste Wandfarbe, kleinere Kratzer im Parkett oder Bohrlöcher für Regale und Kästen zählen nicht automatisch als Schaden. Sie sind Teil des alltäglichen Wohnens.
Doch genau hier liegt die Grauzone: Wo endet normale Nutzung, und wo beginnt ein ersatzpflichtiger Schaden?
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Die Kaution ist kein Bonus für Vermieter:innen, sondern eine Sicherheit, genau deshalb darf sie nur unter klaren Voraussetzungen einbehalten werden“
Wenn aus Gebrauch ein Schaden wird
Sobald eine Beschädigung über die übliche Abnutzung hinausgeht, verändert sich die Situation grundlegend. Tiefe Kratzer im Boden, kaputte Fliesen oder beschädigte Türen können tatsächlich Kosten verursachen, die Vermieter:innen von der Kaution abziehen dürfen.
Allerdings gilt auch hier eine wichtige Einschränkung: Es muss nicht der volle Neupreis ersetzt werden. Entscheidend ist der sogenannte Zeitwert. Ein Gegenstand verliert im Laufe der Jahre an Wert, und genau dieser reduzierte Wert ist maßgeblich.
Ein Beispiel verdeutlicht, wie komplex die Berechnung sein kann: Wird ein Parkettboden beschädigt, der bereits viele Jahre genutzt wurde, muss nicht der volle Preis für eine komplette Neuverlegung ersetzt werden. Stattdessen wird berücksichtigt, wie lange der Boden bereits in Verwendung war und welche Restlebensdauer noch bestand. Je älter der Boden, desto geringer fällt der zu ersetzende Betrag aus.
Auch bei beschädigten Türen oder Einrichtungsgegenständen gilt dieses Prinzip. Der tatsächliche Schaden wird also oft deutlich geringer angesetzt als zunächst vermutet.
Die häufigsten Gründe für einbehaltene Kautionen
Neben den tatsächlichen Schäden gibt es weitere Gründe, warum Vermieter:innen die Kaution nicht sofort auszahlen:
- Offene Mietzahlungen oder Betriebskosten: Können direkt mit der Kaution verrechnet werden.
- Nicht erledigte Reparaturen oder Malerarbeiten: Sofern sie vereinbart waren, führen ebenfalls zu Abzügen.
- Ausstehende Endabrechnung: Oft wird ein Teil der Kaution einbehalten, bis die letzte Betriebskostenabrechnung
Gerade der letzte Punkt sorgt regelmäßig für Unsicherheit. Denn solange die endgültige Abrechnung fehlt, kann ein Teil des Geldes blockiert bleiben.
Zwischen Recht und Realität
In der Praxis zeigt sich: Die Rückzahlung der Kaution ist selten so unkompliziert, wie viele erwarten. Während die rechtlichen Grundlagen klar erscheinen, entstehen Konflikte oft im Detail, bei der Bewertung von Schäden, bei der Höhe der Kosten oder bei der Frage, was noch als normale Abnutzung gilt.
Für viele endet der Auszug daher nicht mit einem sauberen Schnitt, sondern mit offenen Fragen. Und mit der Erkenntnis, dass die Kaution weit mehr ist als nur eine Sicherheitsleistung, sie ist häufig der Auslöser für den letzten, oft entscheidenden Streit zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen.
