Diese Fehler beim Immobilienkauf kosten in Österreich oft Zehntausende Euro
Ein schönes Grundstück, ein schneller Kauf und endlich der Traum von der eigenen Immobilie. Genau in diesem Moment übersehen viele jedoch Details, die später extrem teuer werden können. Denn nicht jedes Grundstück darf so genutzt werden, wie es auf den ersten Blick scheint. Außerdem lauern Risiken im Grundbuch, bei der Widmung oder bei versteckten Nebenkosten. Besonders heikel wird es, wenn wichtige Prüfungen erst nach der Unterschrift erfolgen. Dann ist es oft bereits zu spät, lesen Sie hier auf Finanz & Recht | Österreich.
Der erste Blick täuscht oft gewaltig
Viele Immobilien wirken auf den ersten Blick perfekt. Die Lage passt, der Preis scheint attraktiv und der Verkaufsdruck steigt. Genau hier passieren jedoch die größten Fehler.
Vor dem Kauf sollte immer geprüft werden:
- Wem gehört die Immobilie tatsächlich?
- Gibt es Belastungen im Grundbuch?
- Darf das Grundstück überhaupt wie geplant genutzt werden?
- Fallen noch hohe Aufschließungskosten an?
Gerade bei günstigen Grundstücken steckt oft ein Problem hinter dem niedrigen Preis.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Beim Immobilienkauf entscheidet nicht nur der Preis über ein gutes Geschäft. Oft sind es versteckte rechtliche Risiken im Grundbuch, bei der Widmung oder bei der Aufschließung, die später zu enormen Mehrkosten führen können. Wer hier vor dem Kauf nicht genau prüft, zahlt am Ende häufig deutlich mehr als erwartet.“
Das Grundbuch zeigt oft mehr als Verkäufer verraten
Ein Grundbuchauszug gehört zu den wichtigsten Prüfungen überhaupt. Denn dort finden sich nicht nur die Eigentumsverhältnisse, sondern auch mögliche Belastungen.
Dazu zählen etwa:
- Pfandrechte (Sicherungsrecht für Schulden, meist zugunsten einer Bank bei einem Kredit)
- Wegerechte (Recht, einen fremden Weg oder ein fremdes Grundstück benutzen zu dürfen)
- Wohnrechte (Recht, in einer Immobilie oder Wohnung wohnen zu dürfen, obwohl man nicht Eigentümer ist)
- Dienstbarkeiten (Nutzungsrechte an einer fremden Immobilie, etwa Leitungsrechte oder Wegerechte)
- Belastungs- und Veräußerungsverbote (Verbot, eine Immobilie ohne Zustimmung einer bestimmten Person zu verkaufen oder zu belasten)
Viele Käufer prüfen das Grundbuch erst kurz vor der Vertragsunterzeichnung. Genau das kann später enorme Probleme verursachen.
Die Widmung entscheidet oft über Millionenfragen
Einer der am meisten unterschätzten Punkte beim Immobilienkauf ist der sogenannte Flächenwidmungsplan. Dabei handelt es sich um einen offiziellen Plan der Gemeinde, der festlegt, wie ein Grundstück genutzt werden darf.
Viele gehen automatisch davon aus, dass jedes freie Grundstück auch tatsächlich bebaubar ist. Genau das ist jedoch oft nicht der Fall. Ein Grundstück gilt nur dann als Bauland, wenn die Gemeinde eine entsprechende Widmung festgelegt hat. Auf Bauland dürfen grundsätzlich Häuser, Wohnungen oder andere Gebäude errichtet werden, sofern zusätzlich die jeweiligen Bauvorschriften eingehalten werden.
Daneben gibt es jedoch auch andere Widmungen. Besonders häufig ist sogenanntes Grünland. Solche Flächen sind meist für Landwirtschaft, Wiesen, Wälder oder Naturschutz vorgesehen und dürfen oft nur sehr eingeschränkt oder überhaupt nicht bebaut werden. Außerdem gibt es Verkehrsflächen, die etwa für Straßen oder öffentliche Wege bestimmt sind. Zusätzlich existieren Sonderflächen, die nur für bestimmte Zwecke genutzt werden dürfen, beispielsweise für touristische Anlagen, Sporteinrichtungen oder öffentliche Gebäude.
Gerade bei Ferienhäusern oder Zweitwohnsitzen sorgen strenge gesetzliche Vorschriften immer wieder für Probleme. Viele Bundesländer schränken genau ein, ob Eigentümer eine Immobilie als Freizeitwohnsitz oder Ferienwohnung nutzen dürfen. Deshalb kaufen manche zwar ein Haus, dürfen es später jedoch nicht wie geplant als Ferienimmobilie verwenden.
Vor jedem Immobilienkauf ist es daher wichtig, die tatsächliche Widmung des Grundstücks und die rechtlich erlaubte Nutzung genau zu prüfen.
Besonders tückisch: Die Regelungen unterscheiden sich je nach Bundesland teilweise massiv.
Ohne Treuhänder wird es schnell riskant
Immobilienkäufe werden in Österreich häufig über Rechtsanwälte oder Notare treuhändig abgewickelt. Das schützt vor erheblichen finanziellen Risiken.
Dabei wird der Kaufpreis meist erst dann freigegeben, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Dazu zählen unter anderem:
• gültiger Kaufvertrag
• Eintragungsmöglichkeit im Grundbuch
• steuerliche Nachweise
• notwendige Genehmigungen
Gerade bei hohen Kaufsummen schafft die Treuhandschaft zusätzliche Sicherheit.
Viele glauben fälschlicherweise: Mit dem Vertrag gehört die Immobilie bereits ihnen
Genau hier entsteht oft ein folgenschwerer Irrtum. Viele gehen davon aus, dass eine Immobilie bereits mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags rechtlich ihnen gehört. Das ist in Österreich jedoch nicht der Fall.
Das Eigentum an einer Immobilie entsteht erst durch die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch. Erst diese sogenannte Verbücherung macht den Eigentumsübergang rechtswirksam.
Damit die Eintragung erfolgen kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Erforderlich sind insbesondere ein schriftlicher Kaufvertrag, die Zahlung der Grunderwerbsteuer sowie die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. In bestimmten Fällen ist zusätzlich eine Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde notwendig.
Erst wenn sämtliche Voraussetzungen vorliegen und die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, gilt der Käufer rechtlich tatsächlich als Eigentümer der Immobilie.
Bei Ausländern gelten oft zusätzliche Hürden
Nicht jeder darf in Österreich ohne Weiteres Grundstücke erwerben.
Vor allem bei Drittstaatsangehörigen gelten häufig Genehmigungspflichten. Zusätzlich benötigen Käufe von landwirtschaftlichen Flächen oft eine Zustimmung der jeweiligen Grundverkehrsbehörde.
Auch hier unterscheiden sich die Regelungen stark zwischen den Bundesländern.
Die Steuerfalle kommt oft erst Jahre später
Viele denken beim Immobilienkauf nur an die Grunderwerbsteuer. Dabei kann später zusätzlich die Immobilienertragsteuer relevant werden.
Wer eine Immobilie später mit Gewinn verkauft, muss unter Umständen Steuern zahlen. Vor allem bei Auslandsbezug oder mehreren Wohnsitzen wird die Lage schnell kompliziert. Dann spielen oft auch Doppelbesteuerungsabkommen eine wichtige Rolle.
Jedes Bundesland hat eigene Regeln und genau das wird oft unterschätzt
Baurecht, Raumordnungsrecht und Grundverkehrsrecht sind Landessache. Dadurch unterscheiden sich Vorschriften teilweise erheblich zwischen Wien, Salzburg, Tirol oder Vorarlberg.
Was in einem Bundesland problemlos möglich ist, kann anderswo streng eingeschränkt sein.
Gerade deshalb sollten Grundstücke und Immobilien niemals nur nach Lage oder Preis beurteilt werden. Die rechtlichen Details entscheiden oft darüber, ob der Kauf später zum Glücksgriff oder zum kostspieligen Problem wird.
