Das Grundbuch
Das Grundbuch
Das Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das von den österreichischen Bezirksgerichten geführt wird. Es enthält alle wichtigen Angaben zu Grundstücken und den sogenannten dinglichen Rechten, also jenen Rechten, die unmittelbar an einer Liegenschaft „haften“.
Jede Person kann das Grundbuch einsehen, meist online gegen eine kleine Gebühr. Das Ergebnis dieser Einsicht wird Grundbuchauszug genannt.
Das Grundbuch erfüllt zwei grundlegende Aufgaben:
- Eintragungsgrundsatz:
Rechte an einem Grundstück entstehen grundsätzlich erst dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
Beispiel: Sie sind erst Eigentümer, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind – nicht schon mit dem Kaufvertrag. - Vertrauensgrundsatz:
Man darf sich grundsätzlich darauf verlassen, dass der Inhalt des Grundbuchs richtig und vollständig ist.
Das schafft rechtliche Sicherheit für Käufer, Banken und Eigentümer.
Ein Grundbuch besteht aus zwei Bereichen:
Das Hauptbuch
Das Hauptbuch ist jener Teil des Grundbuchs, in dem die eigentlichen Eintragungen zu einer Liegenschaft geführt werden. Es ist nach Katastralgemeinden (KG) gegliedert; innerhalb jeder Katastralgemeinde erhält jede Liegenschaft eine eigene Einlage, die durch eine Einlagezahl (EZ) eindeutig gekennzeichnet ist. Diese Einlage bildet gewissermaßen das „Dossier“ der Liegenschaft und gliedert sich in drei Blätter: A-Blatt, B-Blatt und C-Blatt.
Im A-Blatt (Gutsbestandsblatt) sind die Grundstücke erfasst, die zu der Liegenschaft gehören. Im A1-Blatt werden die einzelnen Grundstücke mit ihrer Grundstücksnummer und den wichtigsten Katasterdaten (etwa Größe und Lage) angeführt. Das A2-Blatt enthält Rechte, die mit dem Eigentum an diesen Grundstücken verbunden sind, etwa ein Wegerecht über ein Nachbargrundstück, sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Änderungen.
Das B-Blatt (Eigentumsblatt) zeigt, wem die Liegenschaft gehört. Hier sind die Eigentümerinnen und Eigentümer mit ihren Anteilen eingetragen. Die Anteile werden in der Regel als Bruchzahlen angegeben. Zusätzlich ist angeführt, auf welcher Urkunde der Eigentumserwerb beruht (etwa Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag). Diese Urkunde liegt in der Urkundensammlung.
Im C-Blatt (Lastenblatt) finden sich alle Belastungen, die auf der Liegenschaft oder auf einzelnen Anteilen lasten. Dazu gehören insbesondere Pfandrechte (Hypotheken), Veräußerungs- und Belastungsverbote, Dienstbarkeiten (Servituten) wie Wegerechte oder Leitungsrechte sowie Bestands-, Vor- und Wiederkaufsrechte. Solche Belastungen können entweder die gesamte Liegenschaft oder nur bestimmte Miteigentumsanteile betreffen.
Die Urkundensammlung
Hier werden die wichtigsten Dokumente aufbewahrt, die zu einer Liegenschaft gehören, zum Beispiel:
- Kaufverträge
- Schenkungsverträge
- Pfandurkunden
- Einantwortungsurkunden (Erbrecht)
Die Urkundensammlung dient der Nachvollziehbarkeit und ist, wie das Grundbuch selbst, öffentlich einsehbar.
Grundbuchabfrage
Wer Grund und Boden erwirbt – etwa ein Baugrundstück, Wohnungseigentum oder ein Eigenheim, sollte sich unbedingt vorab im Grundbuch informieren, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Belastungen auf der Liegenschaft lasten.
Im Grundbuchauszug wird außerdem ausgewiesen, ob Wohnungseigentum besteht. Dieser Hinweis findet sich in der Regel gleich zu Beginn. Weiters zeigt der Auszug, welche Grundstücke zu einer Liegenschaft gehören. Angaben wie Nutzung, Fläche oder Adresse stammen aus dem Kataster und haben vor allem Orientierungsfunktion.
Die dort angeführte Benutzungsart ist nicht mit der von der Gemeinde festgelegten Flächenwidmung gleichzusetzen; für Fragen zur Widmung ist stets die Gemeinde zuständig. Ein Vermerk wie „Änderung der Fläche in Vorbereitung“ weist darauf hin, dass eine Neuvermessung geplant ist und sich das Flächenausmaß ändern kann.
Grundbuchauszug
Ein Grundbuchauszug ist eine offizielle Zusammenfassung aller wesentlichen Informationen zu einer bestimmten Liegenschaft bzw. Immobilie. Daraus geht hervor, wie groß das Grundstück ist, welche Nutzungsart es hat (etwa Baugrund oder landwirtschaftliche Fläche), wem die Immobilie gehört und seit wann diese Person Eigentümerin oder Eigentümer ist; üblich sind dabei auch Angaben wie Name, Adresse und Geburtsdatum.
Zusätzlich zeigt der Grundbuchauszug, welche Rechte und Pflichten mit der Liegenschaft verbunden sind, etwa Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder vertragliche Beschränkungen.
Da das Grundbuch ein öffentliches Register ist, kann grundsätzlich jede Person einen Grundbuchauszug anfordern, üblicherweise online, indem die Adresse oder die Kombination aus Katastralgemeinde und Grundstücksnummer bzw. Einlagezahl eingegeben wird.
Für die Ausstellung eines Grundbuchauszugs fallen jedoch Gerichtsgebühren in Höhe von € 18,90 an.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Das Grundbuch schafft Klarheit darüber, wem eine Liegenschaft gehört und welche Rechte mit ihr verbunden sind; es ist die zentrale Sicherheitsbasis jedes Immobiliengeschäfts.“
Grundbuchseintragung
Grundbuchseintragung lassen sich in drei Grundformen einteilen: Einverleibung, Vormerkung und Anmerkung.
Bei der Einverleibung wird ein Recht endgültig im Grundbuch verankert oder gelöscht, etwa das Eigentumsrecht, ein Pfandrecht, eine Dienstbarkeit oder auch Wohnungseigentum. Auf diese Weise wird zum Beispiel sichergestellt, dass klar ersichtlich ist, wem eine Liegenschaft gehört und welche Belastungen auf ihr ruhen. Unter den einverleibten Rechten finden sich nicht nur finanzielle Verpflichtungen, sondern auch Veräußerungsverbote, etwa zugunsten eines Bundeslandes im Rahmen einer Wohnbauförderung oder zugunsten von Eltern, die eine Liegenschaft bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen, sich aber gegen einen vorschnellen Weiterverkauf absichern möchten.
Die Vormerkung dient dem „vorläufigen“ Schutz eines Anspruchs: Sie wird genutzt, wenn der endgültige Rechtserwerb noch von bestimmten Voraussetzungen abhängt, etwa weil Unterlagen noch angepasst oder ergänzt werden müssen. Durch die Vormerkung sichert sich die antragstellende Person ihren Rang im Grundbuch und verhindert, dass zwischenzeitlich andere Rechte eingetragen werden, die ihren Anspruch beeinträchtigen könnten. Wird das Rechtsgeschäft nicht vollzogen, kann die Vormerkung wieder gestrichen werden; wird es ordnungsgemäß abgeschlossen, „wächst“ die Vormerkung durch ihre Rechtfertigung zur Einverleibung heran.
Die Anmerkung macht schließlich bestimmte rechtlich relevante Umstände sichtbar, ohne selbst ein neues dingliches Recht zu begründen. Sie dient also vor allem der Information und Transparenz, etwa über bestimmte Beschränkungen oder Verfahren, die eine Liegenschaft betreffen.
Bedeutung für die Praxis
Vor dem Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses ist ein Blick ins Grundbuch unerlässlich. Dort ist ersichtlich, wer derzeit als Eigentümer eingetragen ist und welche Belastungen auf der Liegenschaft liegen, etwa Hypotheken oder Dienstbarkeiten. Im Grundbuchauszug wird außerdem ausgewiesen, ob Wohnungseigentum besteht; dieser Hinweis findet sich in der Regel gleich zu Beginn. Weiters zeigt der Auszug, welche Grundstücke zu einer Liegenschaft gehören. Angaben wie Nutzung, Fläche oder Adresse stammen aus dem Kataster und haben vor allem Orientierungsfunktion. Die dort angeführte Benutzungsart ist nicht mit der von der Gemeinde festgelegten Flächenwidmung gleichzusetzen.
Grundbuchauszüge wirken häufig unübersichtlich, insbesondere bei vielen Miteigentümern oder zahlreichen Pfandrechten; bei großen Wohnungseigentumsanlagen können sie sich über viele Seiten erstrecken. Es besteht jedoch die Möglichkeit, gezielt nur einzelne Miteigentumsanteile abzufragen, etwa eine bestimmte Wohnung, wodurch ein kürzerer und übersichtlicherer Auszug entsteht.
