Maklerprovision
Maklerprovision
Maklerprovision
Die Maklerprovision ist das Entgelt, das ein konzessionierter Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung oder den Nachweis einer Immobiliengelegenheit erhält. Grundlage ist ein gültiger Maklervertrag, auf dessen Basis der Makler eine Geschäftsgelegenheit herstellt und damit zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags beiträgt.
Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass einem konzessionierten Immobilienmakler eine vereinbarte Maklerprovision für den Nachweis oder die Vermittlung eines Immobiliengeschäfts zusteht. Rechtsgrundlagen hierfür bilden:
- die Rechtsvorschrift der Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler in der Immobilienmaklerverordnung
- das Maklergesetz (MaklerG), insbesondere § 7 Abs 1 MaklerG, der den Provisionsanspruch an die Rechtswirksamkeit des zustande gekommenen Geschäfts knüpft
Diese Vorschriften regeln nicht nur den Anspruch, sondern auch die zulässige Höhe der Maklergebühren.
Provisionsanspruch
Damit ein Provisionsanspruch entsteht, müssen folgende Punkte erfüllt sein:
Erforderliche Voraussetzungen im Überblick
- Bestehender Maklervertrag mit Verkäufer, Vermieter, Käufer oder Mieter.
- Herbeiführung oder Nachweis der Geschäftsgelegenheit:
- Der Makler muss dem Verkäufer einen zuvor unbekannten Käufer benennen.
- Gegenüber dem Käufer muss die Immobilie nachweislich bezeichnet werden.
- Rechtswirksamkeit des vermittelten Vertrags nach § 7 Abs 1 MaklerG.
Entscheidend für den Anspruch auf Maklerprovision ist, dass das vermittelte Geschäft rechtlich „gilt“. Das ist der Fall, sobald ein Miet- oder Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt, also wenn sich zwei Seiten verbindlich einigen.
In der Praxis muss es dafür nicht immer schon der fertige, unterschriebene Vertrag sein. Nach der aktuellen Rechtsprechung genügt es oft, wenn sich die Beteiligten schriftlich auf die wichtigsten Punkte des Geschäfts festgelegt haben, zum Beispiel in Form eines verbindlichen Anbots. Der ausführliche Miet- oder Kaufvertrag kann dann auch später unterschrieben werden, der Provisionsanspruch des Maklers kann trotzdem bereits bestehen.
Der Makler darf für Besichtigungen, Inserate und ähnliche vorbereitende Tätigkeiten kein gesondertes Honorar verlangen, sofern der Maklervertrag nichts anderes vorsieht.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Klare gesetzliche Grenzen sollen sicherstellen, dass Maklerprovisionen transparent, nachvollziehbar und für alle Beteiligten fair berechnet werden.“
Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023
Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich bei der Vermietung von Wohnungen das sogenannte Bestellerprinzip. Vereinfacht gesagt bedeutet das: Wer den Makler als Erste oder Erster beauftragt, muss ihn auch bezahlen.
Wohnungssuchende müssen die Maklerprovision daher nur dann zahlen, wenn sie selbst die Immobilienmaklerin oder den Immobilienmakler beauftragt haben, etwa im Rahmen eines Suchauftrags für eine Mietwohnung.
In der Praxis erfolgt der Erstauftrag jedoch überwiegend durch Vermieterinnen und Vermieter, die für eine freie Wohnung geeignete Mieter suchen. In diesen Fällen ist die Vermieterseite zur Zahlung der Provision verpflichtet.
Für das Verständnis des Bestellerprinzips ist die Unterscheidung zwischen Immobilienverkauf und Vermietung wesentlich.
Immobilienverkauf
Beim Verkauf von Immobilien arbeiten Immobilienmakler in Österreich häufig als Doppelmakler. Das bedeutet:
- Es besteht in der Regel ein Maklervertrag sowohl mit der Verkäuferseite als auch mit der Käuferseite.
- Gegenüber Konsumentinnen und Konsumenten ist auf die Tätigkeit als Doppelmakler ausdrücklich hinzuweisen.
- Die Maklerprovision wird beim Kauf häufig zwischen beiden Parteien aufgeteilt.
- Fälle, in denen ausschließlich die Verkäuferseite die gesamten Kosten übernimmt, kommen vor, sind aber eher selten.
- Spielräume bei der Höhe der Maklergebühr hängen unter anderem von der Begehrlichkeit der Immobilie, der Nachfrage und der Dauer des Verkaufsprozesses ab.
Im Bereich Immobilienverkauf ist derzeit kein Bestellerprinzip vorgesehen. Makler dürfen weiterhin als Doppelmakler tätig sein und die Provision entweder von beiden Parteien oder von nur einer Partei beziehen, unabhängig davon, wer ursprünglich den Auftrag erteilt hat.
Vermietung von Immobilien
Lange teilten sich Mieter- und Vermieterseite die Provision oder trug sie überwiegend die Mieterseite. Mit der Einführung des Bestellerprinzips änderte sich dieses System grundlegend.
Höhe der Maklerprovision
Die Höhe der Maklerprovision gehört zu den zentralen Fragen beim Immobilienkauf und bei Mietverhältnissen. Gesetzliche Obergrenzen schaffen Transparenz und verhindern, dass Makler überhöhte Gebühren verlangen. Gleichzeitig bestimmen Art des vermittelten Vertrags und die Vertragsdauer, welche Provisionssätze zulässig sind.
Kommt ein Kaufvertrag aufgrund der Vermittlungstätigkeit eines Immobilienmaklers und eines bestehenden Maklervertrags zustande, steht dem Makler eine Provision zu.
Gesetzliche Höchstgrenzen beim Kauf
Die Obergrenzen richten sich nach dem Kaufpreis:
| Kaufpreis | Höhe der Maklerprovision |
| < € 36.336,42 | höchstens 4 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. |
| > € 36.336,42 | maximal 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. |
Diese Regelung gilt sowohl für Käufer- als auch für Verkäuferseite. Wird die Provision von beiden Parteien bezahlt, kann sie zusammen bis zu rund 7,2 % des Kaufpreises (inkl. USt) erreichen. Dass ausschließlich die Verkäuferseite die Provision übernimmt, kommt zwar vor, ist aber nicht der Regelfall.
Provisionsreduktion und Provisionsentfall
Die gesetzlichen Regeln sehen mehrere Situationen vor, in denen die Provision vermindert oder vollständig gestrichen werden kann.
Werden gesetzliche Aufklärungs- und Informationspflichten verletzt, entsteht ein Anspruch auf Provisionsminderung. Je nach Schwere des Verstoßes kann die Provision deutlich reduziert werden oder vollständig entfallen.
Besondere Regeln gelten, wenn die Hausverwaltung gleichzeitig als Makler auftritt. Aufgrund des wirtschaftlichen Naheverhältnisses zur Vermieterseite gelten reduzierte Höchstgrenzen:
- Bei unbefristeten oder länger als drei Jahre befristeten Mietverhältnissen maximal ein Bruttomietzins.
- Bei Befristungen bis zu drei Jahren höchstens ein halber Bruttomietzins.
Voraussetzung ist ein sofortiger schriftlicher Hinweis auf das wirtschaftliche Naheverhältnis. Erfolgt dieser Hinweis nicht, entfällt der Provisionsanspruch vollständig.
