Stichtag April 2026: Diese Frist stoppt Mieterhöhungen
Viele Mieter kennen das Szenario: Zu Jahresbeginn kommt ein Schreiben, die Miete steigt. Für 2026 gilt das so nicht mehr. Eine neue gesetzliche Regelung sorgt dafür, dass zahlreiche geplante Erhöhungen vorerst unzulässig sind und genau hier beginnt die Überraschung für viele Vermieter und Mieter, lesen Sie hier auf Finanz & Recht | Österreich.
Was sich 2026 grundlegend ändert
In den meisten Mietverträgen ist eine sogenannte Wertsicherungsvereinbarung enthalten. Diese sorgt dafür, dass sich der Mietzins regelmäßig an die Inflation anpasst. Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt auch die Miete.
Eine sogenannte Wertsicherungsvereinbarung bedeutet, dass die Miete automatisch an die Preisentwicklung angepasst wird. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf auch der Mietzins steigen. Grundlage dafür ist die Inflation. Damit ist gemeint, dass Waren und Dienstleistungen im Durchschnitt teurer werden. Gemessen wird diese Entwicklung mit dem Verbraucherpreisindex. Dieser Index zeigt, wie sich die Preise im Alltag verändern, etwa für Lebensmittel, Energie oder Wohnen, und dient als Maßstab für Mietanpassungen.
Genau dieser Automatismus gerät jetzt ins Wanken.
Denn mit der neuen Mietpreisbremse gilt dieses Prinzip nicht mehr uneingeschränkt und das führt aktuell zu einer Welle von Erhöhungen, die so rechtlich nicht zulässig sind.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Viele Vermieter verlassen sich noch auf alte Vertragsklauseln und übersehen dabei die neue Rechtslage. Entscheidend ist aber nicht mehr, was im Vertrag steht, sondern was das Gesetz seit 2026 vorgibt. Mieterhöhungen vor April sind beim Hauptmietzins in der Regel unzulässig.“
Der entscheidende Einschnitt im Jahr 2026
Was viele nicht wissen: Selbst wenn der Mietvertrag eine Erhöhung bereits im Jänner 2026 vorsieht, darf diese rechtlich nicht umgesetzt werden.
Die neue gesetzliche Regelung zieht eine klare Grenze. Eine Erhöhung des Hauptmietzinses ist frühestens ab April 2026 zulässig. Alles davor ist unzulässig, selbst wenn es vertraglich anders vereinbart wurde.
Damit kippt das bisherige Verständnis vollständig. Der Vertrag allein entscheidet nicht mehr.
Warum jetzt so viele falsche Erhöhungen im Umlauf sind
Viele Vermieter orientieren sich weiterhin an alten Abläufen oder bestehenden Vertragsklauseln. Sie gehen davon aus, dass eine vereinbarte Wertsicherung automatisch greift.
Die Mietpreisbremse überlagert bestehende Vereinbarungen. Sie verschiebt nicht nur den Zeitpunkt der Erhöhung, sondern begrenzt auch deren Höhe und Häufigkeit.
Konkret bedeutet das:
Die Miete darf künftig nur einmal pro Jahr erhöht werden, und das frühestens im April. Wird ein anderer Zeitpunkt gewählt, verschiebt sich die Erhöhung automatisch auf das nächste zulässige Jahr.
Der eigentliche Knackpunkt
Der entscheidende Punkt liegt nicht im Vertrag, sondern im Gesetz.
Selbst eine klar formulierte Wertsicherungsklausel berechtigt nicht zu einer früheren Erhöhung. Forderungen für Jänner, Februar oder März 2026 sind daher rechtswidrig, soweit es um den Hauptmietzins geht.
Das sorgt aktuell für erhebliche Unsicherheit und eröffnet gleichzeitig Spielraum für unzulässige Forderungen.
Die neue Regel im Klartext
Die zentrale Frage lässt sich damit klar beantworten:
Eine Mietzinserhöhung vor April 2026 ist beim Hauptmietzins unzulässig, auch wenn sie im Mietvertrag vorgesehen ist.
Wer dennoch eine frühere Erhöhung verlangt, kann sich nicht auf die Wertsicherung berufen. Die gesetzliche Mietpreisbremse geht vor.
Der scheinbar logische Mechanismus aus Vertrag und Inflation funktioniert damit nicht mehr wie bisher. Entscheidend ist nun allein der gesetzlich festgelegte Zeitpunkt.
